[摘要] 中国银行国际金融研究所近日发布报告指出，今年上半年，各地贯彻“因城施策、分类调控”原则，全国楼市总体运行较平稳，房地产销售放缓、房价涨幅收窄。但部分城市房价涨幅过大，甚至再现“一房难求”现象，不仅影响调控效果、降低政策公信力，长期看还会降低民众福利、推高企业生产成本、削弱经济竞争力。
中国银行国际金融研究所近日发布报告指出，今年上半年，各地贯彻“因城施策、分类调控”原则，楼市总体运行较平稳，房地产销售放缓、房价涨幅收窄。但部分城市房价涨幅过大，甚至再现“一房难求”现象，不仅影响调控效果、降低政策公信力，长期看还会降低民众福利、推高企业生产成本、削弱经济竞争力。
那么，下半年房地产调控政策将何去何从？
房价过快上涨探由
根据央行近期发布的二季度城镇储户问卷调查报告，预期下季度房价上涨的居民比例大幅上升:36.5％的居民预期“上涨”，44.7％预期“基本不变”，8.5％预期“下降”，10.3％认为“看不准”。同时，被问及未来3个月准备增加支出的项目时，23％的居民选择购房，较一季度调查问卷小幅上升0.1个百分点。
“部分二三线城市房价出现较快上涨，涨幅不仅高于平均水平，也远高于历史同期水平，有些城市更是出现‘万人抢房’‘一房难求’等新情况、新问题。未来一段时间，预计这些二三线城市房价上行压力还将存在。5月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比指数已连续3个月回升，房价环比上涨城市数目也由2月的44个增至5月的61个。”中行报告指出，部分城市房价过快上涨的原因既与各地“人才新政”刺激下的房地产需求集中释放、部分城市住房供应不足和结构失衡有关，也与限价、限售等行政性调控手段存在负面效应，导致部分投资、投机性需求重新入市有关，但根源仍在于地方政府有刺激房地产市场发展的内在冲动。在经济下行压力加大、地方政府债务风险上升的关键时期，往往通过“明调控、暗刺激”等方式增加土地出让收入和相关税费收入，变相放松调控。前5个月，土地出让收入达2.2万亿元，同比增长45.9％。
同策研究院总监张宏伟对《上海金融报》记者表示，2018年地方政府放松落户限制，一些普通二线城市(如西安)力度较大，措施包括降低落户学历要求、落户绿色通道等，客观上为楼市托底，造成短期反弹。
中行报告指出，事实上，房地产成为稳定上半年经济增长的重要支柱。“前5个月，房地产投资同比增长10.2％，比一季度回落0.2个百分点，但比去年同期高1.4个百分点，在三大类型投资中增长最快。特别是一些城市房地产销售火爆、房价上涨较快，刺激了开发商加大投资力度。”
近期，房地产相关政策频出，如住建部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动，打击重点包括投机炒房、“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告等方面；国开行总行上收棚改融资审批权；发改委限制开发商境外发债资金的主要用途；西安、长沙、杭州、上海等地企业购房受限，等等。
相关统计显示，6月超过25个城市出台房地产调控政策；上半年各地发布楼市调控政策高达192次，比去年同期增长65％。
调控呈现新特征
有分析人士表示，近段时间以来，房地产调控的主基调仍是延续之前的“房住不炒”精神，如最近多地出台政策限制企业购房，目的就是坚持“房住不炒”。之所以选择这些城市，就是因为房价上涨过快，因此需要密集调控，体现精准调控，因城施策。而调控的目的并非抑制房价，而是希望市场稳定发展，“不要大起大落，不要涨得太快，也不要跌得太猛。”他同时认为，房价是供求关系的体现，而供求关系受很多因素影响，因此未来房价走势难料。
交通银行金融研究中心高级研究员夏丹对《上海金融报》记者表示，政策频出说明目前部分地区房价上涨压力依然较大，不仅体现在一二线城市供求矛盾及市场升温下违法违规乱象丛生，也体现在部分三四线城市房价受溢出效应影响水涨船高，以及“棚改”货币化安置杠杆购房等。“因此，近期调控加码的标的不仅有热点城市，还有三四线城市，且政策希望从源头管控房企资金状况。”
招银国际分析员文干森、黄程宇认为，政府对房地产的调控主要是针对风险。“过去三年房地产市场急速扩张，主要基于松动的信贷市场，房地产公司通过债券、银行借贷及其他融资渠道，购房者通过房贷及短期个人贷款，大部分借来的钱都投进房地产市场。我们相信政府通过调控来达到‘去杠杆’目的，避免房地产泡沫在高位破裂时对银行及金融市场带来严重冲击。”
张宏伟表示，自2016年3月一线城市开启本轮市场调控，二三四线城市房价轮动上涨，调控政策随之下沉。他认为，今年上半年楼市调控有几大新特征，“一是调控政策在区域轮动。自今年两会后，房价上涨过快的中西部、东北部热点城市密集出台调控政策，随房价上涨进行区域间轮动，呈现从东部城市蔓延至中西部、东北部热点的趋势。二是调控区域扩围，尤其中西部、东北部等长期执行去库存政策的城市，这一轮上涨行情多由中心城区或未来规划重点区域领涨，随后蔓延到远郊城区、周边县区，因而在调控上也客观存在区域性扩围趋势，如海南省从3月提出全域5年限售，限购区要求5年社保，到4月全域均限购。三是人才平衡与楼市需求再平衡。今年以来，近60个城市相继出台人才政策，不同层级城市目标引入的主要人才群体呈现梯度分化。从人口流动角度看，二线城市承接一线(京沪)疏解转移人口、吸纳三四线城市流入人口，人口规模加速扩张并促使人口分布再平衡。而人口的变化必将导致楼市需求再平衡，二线城市新增购房需求客观上为楼市托底。四是2017年以来，雄安新区规划及海南深化改革指导意见两大性规划落地，区域性收紧的调控政策均紧随规划出台，防范借机炒作房地产市场。“未来这种管理思路或成常态，粤港澳大湾区规划出台后，极有可能跟随收紧的楼市调控政策。”
中行报告预计，下半年房地产调控督查力度将会加大，一些房价上涨过快、市场紊乱的城市将被要求贯彻“房住不炒”原则，进一步收紧调控，特别是限制投资投机性购房需求。
张宏伟表示，从历年情况看，政策时效期均值为6－8个月。收紧的调控政策出台后，时效性逐步降低，未来将进一步出台政策巩固调控成果。因此，今年四季度召开的十九届四中全会，对未来楼市调控政策走向而言，是值得关注的时间点。
棚改及房企融资渠道皆收紧
“房地产市场调控的力度比我们原本预期更严厉，限购、限贷、限价及限售以外，更开始限制企业购房，而最令市场担心的是棚改安置货币化政策的收紧。”文干森、黄程宇表示，“我们认为此政策会对未来三四线房地产市场销售有所影响，但目前中国的房屋库存量已经改善，已竣工待售的房屋自2017年3月起连续15个月下跌，所以收紧也是理所当然，就算改变棚改安置货币化，预计不会对三四线房地产市场有巨大打击，且部分已购房投资者随着房价上涨令其购买力增加，因此三四线城市对房地产的需求不会有很大回落。”
中金公司分析员张宇表示，此次国开行政策调整主要是对未来棚改项目的审批流程更严格管控，并不意味着棚改贷款投放规模收缩，更非市场担心的“全面叫停”。至于降低货币化比例，其实去年已有部分城市开始加大实物安置比例，是三四线城市“去库存”政策见效后的自然调整，并非政策突变。“当前三四线市场库存水平已明显下降，且内部存在分化，采取何种安置方式应取决于城市实际库存状况，低库存城市将转而采取实物补偿方式，而高库存城市仍维持货币化安置。往前看，我们预计棚改货币化比例将从去年60％的高点逐步回落，从而影响三四线市场销售趋势下行，且该影响将主要在明年集中显现。”
夏丹预计，商品房销售面积下半年增速或温和下行，全年同比增速或位于零值附近。“一方面，一二线城市商品房供给逐步改善。预售证管控从二季度开始有边际放宽迹象，部分开发商应对资金链趋紧采取提高周转速度、加快资金回流的策略，使推盘量相应增长，但难有明显放量。另一方面，三四线城市继续承接热度下沉，但销售增速放慢，棚改货币化安置比例的弱化和下降可能使棚改对三四线城市销售的提振作用减弱。综合来看，商品房销售面积增速可能温和下行。预计在稳房价、降杠杆的明确政策导向之下，房价稳中略升，商品房销售额同比增速小幅增长。”
“棚改货币化的确对三四线城市的需求有所助力，但棚改货币化投放的信贷资金只相当于按揭贷款支持的一小部分。在目前的市场环境下，我们并不认为棚改货币化是行业景气繁荣的决定因素。”中信证券分析师陈聪、张认为，合理的按揭贷款定价是维持销售可持续的基础，又因按揭贷款利率有望维持稳定，他们预计范围的楼市热销仍将持续。
值得一提的是，6月27日，发改委就《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》答记者问，明确“房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺”。
陈聪、张指出，该政策的出台一方面保证企业在境外“借新还旧”的可能性，避免企业融资渠道快速收缩，另一方面则避免企业盲目加高美元杠杆，从制度上限制汇率风险不断扩大。“一些公司，尤其是境外上市公司的负债结构中不乏美元或港元负债，且目前采用套保手段避免汇率波动风险的情况并不常见。对于个别公司，人民币若贬值5％仍可能造成相当于净利润10％以上的不利影响。”
“今年以来，中国收紧房地产公司在国内发行企业债，迫使多家房地产公司在海外市场发行美元企业债，虽然中国房地产公司的收入及成本皆大部分为人民币，但最近人民币兑美元大幅波动，其手持的美元债可能有巨额。”文干森、黄程宇指出。
夏丹指出，在房企面临传统贷款严格管控、公司债发行频陷“中止潮”、股权融资用途受限、非标融资收缩等各项渠道全面收紧后，境外发债资金用途也受到限制，势必让本来紧绷的房企资金链雪上加霜。在她看来，融资成本的提升难免误伤中小户型商品住房的供应者，并使部分房企改变策略，下沉至三四线城市，这可能使未来存在热点城市供给不足和三四线城市再库存隐忧。此外，能在境外发债的多为大型房企，资金来源相对多样，但中小房企的生存空间已越来越小。
租赁制度等长效机制亟待跟上
在近日举办的花旗经济学家策略分享会上，花旗集团中国首席经济学家刘利刚提及，6月深圳出台的深化房地产市场改革的草案，规定政策支持类住房应超过新建住宅的60％，这将对中国中长期房地产市场发展产生深远影响。虽然今后一两年，最初的政策支持类住房供给可能不足以满足巨大的需求，政策支持类住房资源的配置也可能导致对公平和腐败等问题的关注，但这样的政策如果能持续落实，将改变大家对中国房地产市场的预期。“特别是一些年轻人，到一二线城市工作，如果能很便利地租到公租房，就不见得要在一二线城市买房。这样一来，需求就会降下来，房价也会得到一定的抑制。如果执行下去且持续一段时间，会对抑制一二线房地产市场泡沫有很大帮助。”
夏丹指出，建立住房租赁市场不仅需要数量供给，还需要配套，短期内还不会成为主流。“需要建设的配套机制包括但不限于健全住房租赁交易服务平台，完善配套设施和物业服务，加强地方住房管理部门与互联网信息服务公司、物业服务公司的政企合作，增强交易过程和生活服务支撑；创新住房租赁项目投融资合作模式，支持符合条件的住房租赁企业获取银行贷款及发行公司债、ABS、REITs等多样化金融工具解决融资问题；为个人申请租赁住房提供租房补贴、公积金支付房租、个税抵扣优惠等财税优惠措施。”
夏丹同时提醒，在满足住房租赁用地需求的同时，不应“挤占”商品住宅用地指标，仍须兼顾保持合理水平，否则可能诱发地价和房价上涨，建议保证人口流入压力较大城市的住宅用地供应量。
值得一提的是，统一的不动产登记信息管理基础平台已实现联网。申万宏源报告指出，这标志着不动产统一登记体系进入全面运行阶段，后续存量数据登记有望加快，同时将为房地产税征收做好准备，完成理清税基的重要步骤。
杨科伟指出，房地产税出台只是时间问题，根据我国的土地制度可以判断，该税收不是对土地征税，而是对房屋征税，因此预计税率不会太高。
夏丹认为，征收房地产税的直接目的并非控房价，而是规范和健全基础财税制度，以及对财富和资源配置发挥调节作用，长期看有利于房地产行业健康发展和宏观经济稳定运行。“房地产税改革的步是遵循税收法定原则，加快立法保障。其次，要解决行政职能交叉和历史依据繁多的问题，还需要一系列制度改革同步推进，在不动产统一登记的基础上建立对房地产价值的合理动态评估制度，并促进收入分配和个税改革同步推进。”
中行报告指出，针对近期楼市出现的新现象、新问题，既要立足当下，通过提高差别化调控政策的精准性，防范房价上涨预期向蔓延，更要着眼长远，通过完善租赁市场、加快土地供给等，促进调控长效机制建立和落地。具体而言，未来调控政策的精准性将进一步提高:一是对前期已实施较严格政策的一线和部分热点二线城市，政策将保持定力和压力；二是对本轮房价上涨过快的部分二三线城市，将强化地方政府主体责任。及时调整去库存政策，实施更严格的限贷限购政策等，打击投机炒作风；三是加大对政策漏洞的修补，既有效保护刚需购房人的利益，又要充分运用“互联网＋大数据”，有效甄别多次通过假离婚、社保缴纳、父母亲属投靠等获得购房资格的情况，并采取限制措施；四是大力整顿和规范市场秩序，加大对摇号过程“茶水费”等现象整顿，治理房价“倒挂”现象，可考虑在限价房价格与市场价出现较大差异时，转为共有产权住房；五是引导人才引进政策回归理性，将“人才安居”与“租购并举”相结合。
就金融监管而言，中行报告建议，构建房地产金融风险预警体系，防止居民过度加杠杆。对于首套住房需求，要采取优惠的首付比例和长期、稳定、低息的信贷支持；对二套房及以上可进一步提高利率和首付比。
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